IMMOBILIENERWERB IN ITALIEN
Grundsätzlich ist der Erwerb von Immobilien für EU-Ausländer in Italien uneingeschränkt möglich. Verträge über italienische Immobilien unterliegen grundsätzlich dem italienischen Recht. Da das italienische Immobilienrecht erheblich vom deutschen abweicht, sollte man beim Grundstückskauf im eigenen Interesse auf eine fachkundige Beratung nicht verzichten.
Im Gegensatz zu Deutschland, wo Kaufverträge für Immobilien zu ihrer Wirksamkeit zwingend der notariellen Form bedürfen, reicht in Italien bereits die einfache Schriftform für einen rechtsgültigen Vertrag aus. Der Erwerber einer Immobilie sollte also genau darauf achten, welche rechtliche Wirkung das Schriftstück bereits entfaltet, welches ihm zur Unterschrift vorgelegt wird.
Üblicherweise geht dem Kaufvertrag, der meistens aber nicht zwingend vom Notar beurkundet wird, der Abschluss eines privatschriftlichen Vorvertrages (compromesso di vendita oder preliminare) oder ein Kaufangebot (proposta d`acquisto) voraus. Die darin getroffenen Vereinbarungen sind von entscheidender Bedeutung für das Kaufgeschäft, denn dort werden die Weichen für den späteren Kaufvertrag gestellt. Da diese Vereinbarungen danach nicht mehr widerruflich sind, ist spätestens hier fachkundige Beratung und Überprüfung anzuraten.
Im Vorvertrag sollten alle wichtigen Konditionen des Kaufgeschäfts geregelt sein (z.B. Zahlungstermine, Verpflichtungen der Vertragsparteien, Art der Anzahlung, Terminabsprachen etc.). Der notarielle Kaufvertrag vollzieht dann nur noch die im Vorvertrag getroffenen Vereinbarungen, wobei der Notar die Registerangaben zur Immobilie und zum Eigentum überprüft.
Besonders wichtig sind die Regelungen über die Zahlung des Kaufpreises, da das Eigentum an der Immobilie nach italienischem Recht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages übergeht Eine Kaufpreiszahlung über Notar-Anderkonto ist in Italien unüblich, sie erfolgt normalerweise per bankbestätigtem Inhaber-Scheck bei Vertragsschluss. Erhebliche rechtliche und steuerliche Konsequenzen hat die Entscheidung, ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz gekauft wird. Hierbei sollte man sich nicht von kurzfristigen Vorteilen locken lassen, sondern die Gesamtsituation sorgsam prüfen und abwägen.
Neben der Grunderwerbsteuer (Register-, Hypotheken- und Katastersteuer) hat der Grundstücksbesitzer die kommunale Grundsteuer (ICI) zu zahlen und im Falle der Zweitwohnung auch die Einkommensteuer (IRPEF), die auf den Mietertrag (oder den fiktiven Wohnwert) der Immobilie anfällt. Der Erstwohnsitz in Italien führt zur italienischen Einkommenssteuerpflicht der gesamten weltweit erzielten Einkünfte. Steuern sind in Italien in der Regel Bringschuld, d.h. der Steuerpflichtige muss sich um die Berechnung und termingerechte Zahlung seiner Steuern selbst kümmern, wenn er erhebliche Strafen vermeiden will.
Befindet sich im Erbfall eine italienische Immobilie im Nachlass, ist zunächst eine Erbschaftssteuer-Erklärung (dichiarazione di successione) beim zentralen Finanzamt in Rom einzureichen. Dessen Unbedenklichkeitsbescheinigung wird zwingend für die Eigentumsumschreibung der Erben für alle weiteren Verfügungen über die Immobilie benötigt. In der Praxis ist dies ein umständliches und langwieriges Verfahren, das gut geeignet ist, sich mit der italienischen Bürokratie bekannt zu machen. Oftmals werden dabei Unrichtigkeiten im Kataster oder in der Vergangenheit nicht gezahlte Steuern entdeckt.
Neben der italienischen Erbschaftssteuer, die allerdings für nahe Angehörige hohe Freibeträge vorsieht, ist die Nachlassimmobilie auch in Deutschland zu versteuern, da das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien für diese Fälle nicht gilt. Ratsam ist es, als Eigentümer einer Italien- Immobilie schon zu Lebzeiten Vorsorge zu tragen, die spätere Nachlassabwicklung durch geeignete Gestaltungsmöglichkeiten zu erleichtern und auch steuergünstige Lösungen zu finden.